用数据说话：万达香港退市与轻资产转型

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发布时间：16-09-07

万达商业发布公告称其控股股东（万达集团）将代表联合要约人以52.8港元/股全面回购已发行H股，总代价约344.55亿港元。从万达的表态和业界的分析来看，“被严重低估”是退市的主要原因，其实，万达商业放弃香港的根本原因是“轻资产”模式被初步验证。

经济不景气下的“去地产化”

2015年，万达商业总营收1242亿，同比增加15.14%。物业销售、物业租赁及酒店经营三大主业的同比增幅分别为11.74%、31.2%和23.83%。

物业销售在总营收中的比重已从2011年的89.6%降至2015年的82.5%。物业租赁及管理收入占比稳步提高，到2015年占比达10.9%。2015年，销售、租赁、酒店三项业务同比增幅分别为12%、31%和24%。

实际上，2015年合同销售额只增长了2.45%，较2014年的1601.5亿仅增39.3亿。但万达商业将2015年合同销售额的62.5%确认为营收，而2014年只确认了57.3%。

这是房地产公司“调节”营收的标准动作。生意火爆时确认比例低，反之确认比例高，目的是使营收看起来维持稳定增长。

物业销售对营收的贡献比物业租赁高一个数量级，但前者的毛利润率低且逐年下滑。2012年，物业销售业务的毛利润率曾高达51%，2015年降至38%；而物业租赁及物业管理的毛利润率逐步提高到72%。

到2015年，物业销售及物业租赁对整体毛利润的贡献分别为77.2%和19.5%。王健林的目标则是：三年内租金收入占净利润的比重超过50%。

对宏观经济形势，王健林已做了最坏的打算。在“西双版纳”年会上，他预计2016年房地产销售收入有可能大幅下降。坊间认为合同销售额将从2015年的1640亿降到1300亿左右，未来或许会降至千亿以下。而物业租赁、酒店经营、文化娱乐等其它业务将保持增长，物业销售额占万达集团总收入的比重将由2015年的86.1%降至50%以下。

宏观经济不景气，万达大幅降低目标销售额，通过“去地产化”逐步降低受经济周期的影响。形成鲜明对照的是，恒大、万科却在冲击2000亿、3000亿。

万达的价值不在卖掉多少房

万达模式的核心可以概括为“以售养租”：

第一步

在入驻城市的非核心区低价拿地，建设万达广场；

第二步

将建成物业部分出售，所获现金流覆盖拿地、建筑等项成本；

第三步

出售部分物业后，剩余部分“只租不售”同时对租户进行筛选及监督管理；

第四步

随着万达广场建成开业、人气逐渐攀升，定期对“投资物业”进行价值重估，获取“公允值增加”收益。

例如，2015年公允值增加达172亿，相当于同期净利润的57%。